7 stappen naar een zorgeloze upgrade of renovatie van uw kantoor
Het merendeel van de leegstand in de kantorenmarkt is gedateerd. Om tot een verhuurgereed kantoor te komen is het investeren in een upgrade of renovatie voor de hand liggend. De te kiezen strategie is afhankelijk van de marktkansen, de interne processen en uw investeringsmiddelen. In dit blog neem ik u mee aan de hand van 7 stappen naar de meest optimale samenwerking.
Investeert u pas bij een getekend huurcontract? Heeft u een contractuele opleververplichting met een huurder en daarom harde garanties nodig op de te verrichten uitvoeringswerkzaamheden? Durf u op risico te investeren voor betere verhuurkansen, maar kunt u maar één keer een budgetaanvraag doen? Kunt u door tijdgebrek onvoldoende focussen op een benodigde upgrade of renovatie? Wilt u kortom zekerheden inbouwen, garanties op de meest optimale projectkwaliteit én volledig op uw beleggerstaken blijven focussen? Dat kan door goed na te denken over de wijze waarop u het ontwerp en de realisatie van een voorgenomen investering organiseert. Onderstaand de 7 stappen naar de meest optimale samenwerking.
Atrium kantoor Bovag in Bunnik (foto: Felipe van Laar)
Stap 1 | Combineer rekenen en tekenen vanaf de ontwerpfase
Sommige opdrachtgevers vragen ons om ‘slechts’ vanuit een taakstellend budget zoveel mogelijk ontwerpkwaliteit toe te voegen om zo de verhuurkansen te stuwen. Zij geven ons het vertrouwen voor de volledige ontwerp- en de realisatiewerkzaamheden op basis van een globale scope, schetsidee en taakstellend budget. Andere opdrachtgevers zijn al in een ver stadium gevorderd in een verhuuronderhandeling. Vaak is de scope dan al verder uitgewerkt door adviseurs maar worden harde garanties gevraagd op de CapEx maatregelen om de haalbaarheid van het definitieve huurvoorstel te toetsen. Door het rekenen (budget) en tekenen (ontwerp) vanuit een vroeg stadium integraal te combineren optimaliseren we de planning, haalbaarheid en maakbaarheid. In een dergelijk project adviseer ik een design+build samenwerking. Design+build maakt het mogelijk om ontwerpbeslissingen zo lang mogelijk uit te stellen zonder dat er onduidelijkheden ontstaan over het budget; ideaal om maatwerk te leveren in de grillige huurdersmarkt van nu.
Stap 2 | Wens zeggenschap over de ontwerpuitwerking
Op hoofdlijnen zou u toch minimaal willen weten hoe uw toekomstige kantoorgebouw eruit gaat zien. Maar wel binnen een bepaalde planning, want tijd = geld. Het ontwerpproces mag een minimale moeite kosten, zodat de bedrijfsprocessen hun doorgang blijven vinden. Om u vertrouwen te geven in het proces, bouwen wij gedurende het ontwerpproces overlegmomenten in. Naargelang uw wens, betrokkenheid vragen en met u(w adviseurs) toetsen we of de ontwerpvoortgang nog steeds strookt met uw ambities en projectdoelstellingen. Vraag nadrukkelijk om zeggenschap gedurende het ontwerpproces indien u regie wilt houden op het resultaat.
Stap 3 | Vraag harde garanties in termen van prijs, kwaliteit en tijd
U wilt geen gedoe. Hoe vaak komt het voor dat de afgegeven budgetten en planningen voor een upgrade of renovatieproject niet worden gehaald. Een belangrijke oorzaak ligt naar mijn idee in de selectiemethodiek. Met traditioneel aanbesteden op basis van een bestek krijg je de beste prijs op het moment van de transactie; de prikkel voor de indienende bouwer is ook puur georiënteerd op een zo laag mogelijke prijs. Achteraf volgt nogal eens ergernis. Een design+build partner die vroeg in het traject betrokken wordt, moet het naar mijn idee aandurven om harde garanties te geven. We weten immers wat er gebouwd gaat worden, weten wat uw budget is en kennen het belang van de opleverdatum. Wij nemen het risico op het meerwerk en geven u een fixed price commitment, verzekeren u van vernieuwende en maakbare ontwerpoplossingen én committeren ons aan een harde opleverdatum.
Stap 4 | Eis openheid van zaken en creëer een gemeenschappelijk belang
Wat is het doel van uw upgrade of renovatie? Marktwerking? Risicobeheersing? Of simpelweg een succesvol eindresultaat? Traditioneel en procedureel zit u mogelijk op het spoor van aanbesteden op basis van een bestek. De kracht van een succesvol project ligt vooral in een goede voorbereiding. Door ontwerp en realisatie bij één partij onder te brengen bespaart u al gauw 20% van de totale investering op advieswerkzaamheden. Dat is uw eerste winst. Ons verdienmodel is daarbij gestoeld op de daadwerkelijke uitvoering van het project. U en ik hebben er dus belang bij dat het bouwproces snel, maar vooral vloeiend verloopt. De ontwerpfase wordt kortom vele male efficiënter en effectiever door te combineren. Waarom zou u dus niet selecteren op basis van kwalitatieve prestaties, creativiteit én prijs, en liefst nog vóór aanvang van de ontwerpfase? In deze trajecten werken wij met een open begroting zodat u altijd de mogelijkheid heeft om prijsopgaven te toetsen. Want wij werken op basis van vertrouwen en transparantie. Eis kortom een open begroting en kies voor een verdienmodel wat gericht is op bouwproductie. Dit resulteert in de gewenste marktwerking door enerzijds een transparante en integrale samenwerking; anderzijds door een efficiëntere projectorganisatie.
Dunea Zoetermeer
Stap 5 | Verleg verantwoordelijkheden naar de specialist
Kennis delen is de trend. Dat geldt net zo hard voor de bouw- en vastgoedsector. Dit betekent dat we op een transparante wijze met elkaar een design+build traject in gaan. Hierbij valt of staat een succesvolle upgrade of renovatie. Wij vragen u vroegtijdig uw onderliggende ambities en projectdoelstellingen bloot te geven, evenals alle relevante informatie over het betreffende gebouw met ons te delen. Afhankelijk van uw ambitie en het type project werken wij met een externe architect of ons inhouse architectenbureau (Heembouw Architecten) het ontwerpconcept verder uit. En we werken met zorgvuldig geselecteerde partners die staan voor hun werktuigbouwkundige en elektrotechnische ontwerpoplossingen. Wij zijn specialist en werken integraal samen op basis van de met u vooraf vastgestelde performances. Dan mag u ook eisen dat wij daarin onze verantwoordelijkheid nemen voor het ontwerp en de uiteindelijke realisatie. Dit scheelt u kopzorgen.
Stap 6 | Weet wie de werkzaamheden in uw kantoor daadwerkelijk gaan uitvoeren
U wilt geen discutabele partijen in uw kantoor tijdens de uitvoering. Als we dingen beloven, moeten we die ook nakomen. Vanzelfsprekend leert u ons uitvoeringsteam al kennen voor aanvang van de realisatie. En bespreken we met u al in een vroeg stadium de beoogde leveranciers. Kies kortom een design+build partij die uitvoerende medewerkers op de loonlijst heeft staan. Dat resulteert voor u in een solide uitvoeringsteam dat tijdig klaar staat voor uw project.
Stap 7 | Kies een partij die u vertrouwt
Het behoeft geen verdere uitleg dat vertrouwen niet alleen een grote rol speelt bij design+build, maar in elke relatie die u heeft. Kies daarom een solvabele partner met een bewezen staat van dienst. Met onze – voor een design+build partner buitengewoon sterke – financiële gezondheid zijn wij in staat risico’s te dragen en continuïteit te bieden. Vertrouwen vertaalt zich in partnerships. Onze opdrachtgevers kiezen meer dan eens voor onze aanpak.
Kantoor OM Rotterdam (foto: Gilian Schrofer)
Koffie drinken?
Benieuwd naar wat onze benadering van design+build voor uw project kan opleveren? Klik hier en laat uw gegevens achter voor een vrijblijvend plan van aanpak op het door u beoogde project.