Dé vijf ingrediënten voor succesvolle transformatieprojecten

Dit doen wij in samenwerking met de architect. Dat kan ons eigen architectenbureau Heembouw Architecten zijn, maar is vaak ook een externe architect. Met A3 Architecten kwamen wij, gebaseerd op onze ervaringen tot de formulering van vijf vragen; luidt het antwoord daarop “ja”, dan staat de weg vrij voor succesvolle transformatie. Zoals wij dit nu in de praktijk laten zien, bij het project Kranenburgweg. In feite is het ons recept voor succesvolle transformatieprojecten, dat bestaat uit vijf ingrediënten.

Waarde toevoegen aan een pand

Is het mogelijk om – na een afwaardering vanwege mindere verkoopbaarheid – weer waarde toe te voegen aan een pand? Dat is de centrale vraag bij transformeren. Hoe groter de waardetoevoeging kan zijn, des te realistischer transformatie, oftewel duurzaam hergebruik, wordt. Of en hoeveel waarde toegevoegd kan worden, kan alleen bepaald worden door de volgende ingrediënten onderling goed af te wegen.

1. Is er een doelgroep voor deze locatie?

Leent de locatie waar het pand gevestigd is zich voor een andere functie? Ligt het pand midden op een industrieterrein, in een woonwijk of in het centrum van de stad? Voor welke functie (wonen, horeca en dergelijke) en welke doelgroep is er ruimte op de vastgoedmarkt? En past deze doelgroep bij de locatie en de potentiële uitstraling van het pand? Met onze transformatiescan maken wij de kansen van een te transformeren pand inzichtelijk.

2. Is er een partij die wil ontwikkelen?

Uiteraard is er een opdrachtgever nodig. Dat blijkt in de meeste succesvolle transformatieprojecten een andere partij te zijn dan de oorspronkelijke eigenaar. Het ontwikkelen en beheren van bedrijfspanden is immers een andere tak van sport dan het ontwikkelen en verhuren/verkopen van woningen. Een sport met andere rendementen, andere beheersvragen en andere verantwoordelijkheden. Dat betekent dus dat er gezocht moet worden naar een passende investeerder. Hoe vroeger in het traject die investeerder gevonden wordt, hoe beter dat is.

3. Kan het bestemmingsplan gewijzigd worden?

Om herbestemming van kantoren naar een andere functie mogelijk te maken is er vrijwel altijd een wijziging in bestemmingsplan nodig. Is dat haalbaar en zo ja, binnen welke termijn?

4. Kan het casco verbouwd worden - bezien vanuit vijf invalshoeken?

Is het casco pand geschikt om verbouwd te worden voor een andere functie? Zo ja, in welke mate? En is dat voldoende om aan de comfortwensen van de bepaalde doelgroep te voldoen? Cruciale vragen die vanuit vijf invalshoeken beantwoord moeten worden:

1. Technisch (staan de stramienmaten en de constructie een nieuwe indeling toe);
2. Aanpasbaarheid gevel (uitstraling, bouweisen);
3. Installatietechnisch (hoeveel installaties nodig, hoeveel ruimte);
4. Uitbreidbaarheid (extra verdieping, verbreding pand, balkons);
5. Regelgeving (geluid, licht, parkeernorm en dergelijke): waarbij minimaal voldaan moet worden aan de eisen ten tijde van de bouw van het pand.

5. Is het financieel haalbaar?

Last but not least is er een financiële onderbouwing nodig: de kosten, van bouwprijs tot nieuwe aansluitkosten, afgezet tegen de verwachte baten. Wordt er zodanig veel waarde toegevoegd dat de opdrachtgever zijn gewenste rendement- en duurzaamheidsdoelstellingen kan behalen?

Zorgvuldig afstemmingsproces

In bovenstaand recept voor een succesvol transformatieproces zijn de doelgroep, de opdrachtgever en de wijziging van het bestemmingsplan voorwaardelijk. Zonder dat staan alle seinen op rood en is er geen transformatie mogelijk. Als die basis in orde is, volgt een zorgvuldig afstemmingsproces, waarin continu een balans gevonden moet worden tussen de behoeften van de potentiële gebruikers, de toepasbaarheid van (oude) wetgeving, de fysieke kenmerken van het pand, de kosten en de gewenste duurzaamheids- en rendementseisen. Welke prijs is de doelgroep bijvoorbeeld bereid te betalen voor een moderne, in het oog springende gevel? Of voor minder energiekosten? Wat levert een extra investering in de duurzaamheid van het pand op aan verwacht extra rendement?

Smaakvol transformatieontwerp

De ware uitdaging zit hem dus niet in het staccato beantwoorden van bovengenoemde vragen, maar in het juist afwegen van de onderliggende variabelen totdat er één – voor alle partijen – smaakvol transformatieontwerp ontstaat.

Daarvoor heeft u uiteenlopende kennis (markt, bouw, juridisch), ervaring en een breed netwerk (investeerders, leveranciers) nodig. Hoe wij u daarbij vanuit ons netwerk en onze bewezen kennis en ervaring kunnen helpen, nemen we graag persoonlijk met u door.