Wat is de potentie van een woningbouwlocatie? GIS geeft antwoord

Met GIS heeft Heembouw De Locatiegenerator ontwikkeld. Voor Heembouw als middelgrote ontwikkelende bouwer hét instrument om concurrentievoordeel mee te behalen en een concrete toepassing binnen de hype omtrent Big Data. Potentiële woningbouwlocaties, waar de concurrentie nog niets van af weet, worden met De Locatiegenerator namelijk pro-actief gespot en objectief beoordeeld.

Inmiddels ben ik als planoloog bijna twee jaar werkzaam bij Heembouw en het is verbazingwekkend dat GIS nog amper in de bouw- en projectontwikkeling gebruikt wordt. Tot nu toe wordt GIS zeer summier toegepast. Voor zover ik weet vooral ten behoeve van het analyseren van kabel- en leidingwerk, flora en fauna en archeologie, maar niet om op objectieve wijze de prijs van een plek te bepalen. Dat terwijl een diepgaande marktanalyse een van de meest belangrijke stappen is binnen het ontwikkelproces.

Onderbuikgevoel regeert

De voorkeur of interesse van bijvoorbeeld een projectontwikkelaar voor een bepaalde plek wil bij het bepalen van het prijsniveau nog wel eens de doorslag geven. Hun subjectiviteit wordt als uitgangspunt genomen om de residuele grondwaarde te berekenen die bepaalt of een project haalbaar is of succesvol wordt. Het uitgangspunt is gebaseerd op gevoel en ervaring. Wetenschappelijk gezien geen sterke graadmeters voor een degelijk onderzoek en professioneel is het mijns inziens al helemaal niet. Een andere veelvoorkomende werkwijze is het opvragen van een aantal marktadviezen bij lokale makelaars, die eveneens op hun gevoel en ervaring bepalen welke prijs voor een plek goed is. Vervolgens kan de projectontwikkelaar bepalen hoe opportunistisch hij tegen het project aan kijkt om uit een van de marktadviezen een prijsniveau te kiezen dat zijn voorkeur geniet.

De rol van de projectontwikkelaar gaat drastisch veranderen

Om clichés als "het blijft mensenwerk" naderhand te voorkomen, wil ik benadrukken dat GIS een geschikt hulpmiddel is om tot betere onderzoeksresultaten te komen en meer inhoudelijke besluiten te nemen. Hoe veel vertrouwen geeft het een organisatie wanneer prijsniveaus objectief en specifiek bepaald kunnen worden en regelmatig op systematische wijze gemonitord worden? Per woningbouwproject zijn er in ons geval miljoenen euro’s mee gemoeid. De nieuwe werkwijze zorgt ervoor dat de focus verlegd wordt naar de interpretatie van de resultaten in plaats van het voeren semantische discussies in de conceptfase over wat een plek kan opleveren.

Voorbeeld visualisatie van een GIS-analyse: Prijsontwikkeling Woningen Amsterdam 2002 - 2014

De toekomst

Binnen Heembouw zijn we inmiddels zo ver dat we van alle locaties in Nederland een marktanalyse kunnen opstellen die volledig onderbouwd is met geodata. GIS geeft de data ruimtelijk weer, waardoor de context van een plek veel beter begrepen kunnen worden. Ook kunnen we dankzij GIS prognosticeren wat specifieke plekken over een aantal maanden of jaren opleveren en welke plekken interessant worden, met bijbehorende woonproducten. Trends en ontwikkelingen worden hiermee tastbaarder gemaakt en op strategisch niveau kan beter ingespeeld worden op de lange termijn. Voor private investeerders of beleggers leveren de uitkomsten van de analyse vernieuwende inzichten op voor het rendement dat zij behalen op hun te investeren vermogen.

Nieuwsgierig?

Meer weten of nieuwsgierig geworden wat we aan de hand van GIS-analyses kunnen adviseren over een locatie? Nog kort enkele voordelen op een rij:

• Het identificeren en monitoren van trends en ontwikkelingen op de woningmarkt;
• Het rangschikken van locaties voor het beste beleggingsresultaat of vermogensbeheer;
• Het geografisch visualiseren van grote hoeveelheden data op een aantrekkelijke en overzichtelijke wijze;
• Het objectief benaderen van projecten en het nemen van betere besluiten.